Activos inmobiliarios, un gran atractivo para los inversores

Los datos de inversión recopilados del pasado año y las previsiones para este año sobre los activos inmobiliarios los sitúan como uno de los refugios más rentables y, por ende, más atractivos para los inversores, a pesar de los actuales acontecimientos macroeconómicos -un entorno de recuperación post pandemia de la COVID-19 y un escenario con tipos reales negativos (con indicios de cambios a largo plazo).

Este augurio tan optimista lo respalda Jesús Vicente Asenjo, Head of Beka Real Estate de Beka Finance.

En el caso del mercado español, Asenjo matiza que el atractivo para los inversores se ve reflejado en «la seguridad jurídica global (pese a algunas decisiones regulatorias sobre el mercado de alquiler residencial) y los diferenciales de valores de capital frente a otros mercados del entorno, que continúan generando poder de atracción para los inversores extranjeros».

A la hora de acceder a este tipo de activos, existen diferentes vías: inversión directa en valores cotizados, nuevas socimis o inversión alternativa.

Según Vicente Asenjo, la estrategia de inversión dependerá en gran parte de tres factores: «el nivel de riesgo a asumir y por tanto, de rentabilidad esperada; la capacidad de gestión especializada del inversor en mercados locales y en los tipos de activos seleccionados; y por último, las limitaciones o políticas de inversión en cuanto al modelo societario, mucho más restrictivas en los inversores institucionales».

En cuanto a la primera opción -socimis cotizadas- para Jesús Vicente «son menos dinámicas, aunque algunas están a precios atractivos con relación al valor neto de sus activos».

En lo que respecta a la segunda alternativa, Vicente agrega que la creación de nuevas socimis «solo se justifica en operaciones con un volumen mínimo y, en teoría, con vocación de permanencia», mientras que la última estrategia -inversión directa o con socios minoritarios- aporta «capacidad de gestión y es la vía más utilizada por inversores más oportunistas y con ciclos de inversión más cortos».

Evolución y perspectivas de futuro de las socimis

A la hora de referirnos a las socimis, Vicente Asenjo indica que hay que diferenciar, por un lado, «las grandes socimis cotizadas del IBEX 35, cuya trayectoria es conocida y que aúnan un alto grado de liquidez con un dividendo recurrente».

Respecto a este tipo de sociedades, la pandemia afectó a sus ingresos, aunque han recuperado gran parte de su beneficio operativo y, según Asenjo, todavía deben recuperar en su cotización el excesivo descuento sobre el NAV actual.‍

Por otro lado, están «las socimis de tamaño medio (algunas cotizadas en el mercado continuo y otras en mercados alternativos), cuya vigencia dependerá de «su grado de especialización por activos y de la estabilidad de su accionariado», apunta.  

Y, en último lugar, está el segmento de inversión en activos inmobiliarios de tamaño pequeño, cotizadas mayoritariamente en mercados alternativos, en el que seguramente habrá movimientos.‍

Tal como señala Vicente, las perspectivas de evolución a futuro de todos estos vehículos creados para atraer inversores externos tendrán «que tomar la decisión de crecer para ser eficientes en la gestión y aumentar la rentabilidad por dividendo, diferenciarse y poder atraer inversores en base a su especialización, o llevar a cabo una política de venta de sus activos/operaciones corporativas de socimis para sobrevivir».

Oportunidades

Por ahora, los activos inmobiliarios que más han suscitado interés y oportunidades son los logísticos y residencial en alquiler, tal y como apuntan las cifras de inversión del 2021, declara Jesús Vicente.

Si bien es cierto que «hay escasez de oportunidades y las rentabilidades han caído por la competencia y, por tanto, no son estrategias válidas para todo tipo de inversores», es deseable «una recuperación del mercado de oficinas, pero irá muy ligada a la velocidad de la recuperación económica y la eliminación de alguna incertidumbre del modelo de trabajo post-COVID».

En relación al retail, desde Beka Finance identificamos oportunidades en «activos prime de calle» porque «han ajustado sus rentas de mercado, pero siguen estando en el foco de la estrategia de los operadores de crecimiento», indica.

Sin embargo, la gran oportunidad que identifican desde Beka Real Estate es la promoción residencial de obra nueva; ya que muestra datos de fortaleza por las nuevas necesidades de los compradores, la escasez de suelo en algunas grandes ciudades y la dificultad de acceso a la financiación bancaria por parte de los promotores.

Es precisamente ahí donde Asenjo determina esa gran oportunidad para «cubrir el déficit de la banca en la financiación de activos inmobiliarios», -tanto en residencial para la venta como en la promoción o rehabilitación de activos comerciales-, «buscando soluciones que proporcionen un coste asumible para los promotores con una adecuada medición del riesgo y el retorno de cada proyecto».

Jesús Vicente Asenjo colaboró con otros expertos para el artículo sobre socimis de Cinco Días, que puedes leerlo aquí.