Londres, Ámsterdam o París destacaron por ser las principales geografías de la Unión Europea en registrar el mayor porcentaje de camas destinadas a co-living que se ofertaban en 2019 (ver gráfico 1), un año antes de la irrupción de la pandemia de la COVID-19. Desde entonces, este modelo de residencial de alquiler a corto plazo con espacios comunes, enmarcado dentro del sector living, toma cada vez más relevancia desde el punto de vista de negocio, tanto para inversores como para inquilinos.
Importado desde EE. UU., donde Silicon Valley fue su cuna, este segmento del sector living no solo ha llegado a tener un gran recorrido en Europa, sino en varios países del continente asiático.
Situación del co-living en el sector inmobiliario en 2023
En lo referente al panorama nacional, el sector living ha comenzado a hacerse un hueco en las grandes urbes españolas, donde Madrid y Barcelona se posicionan como las principales localizaciones en acoger varios tipos de modelos residenciales vinculados a este sector.
Pese a que este se enfrenta a un horizonte temporal de crecimiento de entre 10 y 15 años, los últimos datos recopilados en el 2022 avalan su crecimiento.
Si bien, para el sector inmobiliario no se esperan rendimientos superiores a la media histórica para el 2023 (aplicación de políticas monetarias restrictivas por parte de la Fed y el BCE en el último año), sí que existen oportunidades focalizadas en alternativas vinculadas al sector living, como es el caso del co-living.
En 2022, las residencias de estudiantes y de mayores se mantuvieron como uno de los sectores líderes en inversión inmobiliaria durante los primeros 9 meses del año en España (ver gráfico 2), con cerca de 3.700 millones de euros invertidos, un aumento del 14 % respecto al mismo periodo del 2021.
Unas cifras que nada tienen que ver con las de hace unos años, en los que el inversor institucional tan solo disponía de un 5% del parque residencial en alquiler. Sin embargo, ese contexto comienza a virar su rumbo, hasta tal punto en el que la gestión de alquileres se encuentra sumido en un proceso de profesionalización para ajustar la oferta.
Activos alternativos claves dentro del sector
Dentro del abanico de fórmulas de viviendas que recoge el sector living, podemos encontrar desde el co-housing, dirigido a la población senior; corporate, adecuado para los trabajadores destinados por parte de las empresas internacionales, o vacacional/resort, orientado a los viajeros que busquen alojamientos.
La carente oferta habitacional de calidad que satisfaga la acuciante demanda de espacios residenciales a corto plazo se concentra en el co-living. Un modelo residencial enfocado en jóvenes profesionales (generalmente internacionales), nómadas digitales y estudiantes de un rango de edad de 20-35 años, que buscan el componente de viviendas económicas a corto plazo, en las que puedan sociabilizar gracias al uso de espacios compartidos provistos de diferentes servicios comunitarios.
Actualmente, estas propiedades suelen ser renovadas o reformadas, aunque comienzan a erguirse nuevas construcciones que cuentan con espacios compartidos acondicionados con servicios de alto valor añadido. De nuevo, Madrid y Barcelona concentran el 90% de las camas, sin embargo, este fenómeno se extiende ya en ciudades como Bilbao, San Sebastián, Valencia, Málaga, Alicante y Sevilla.
Si bien, el co-living ha crecido exponencialmente en 2021, debido al aumento de estudiantes universitarios dentro del sistema universitario español -compuesto por 80 universidades y 554.000 estudiantes recurrían a este tipo de alojamiento, donde un 35% eran estudiantes que procedían del extranjero y un 65% estudiantes españoles con necesidades de movilidad interna-, este comienza a ser una potencial alternativa para solventar la necesidad de vivienda.
La principal razón para elegir este concepto de vivienda radica en la conveniencia. Los operadores ofrecen co-living con una oferta de servicios todo incluido, como puede ser electricidad, wi-fi, e incluso, servicios de limpieza. Lo que ha situado a las zonas comunes de calidad como uno de los factores a priorizar por encima de la ubicación.
Unas prestaciones que están conllevando a alargar los tiempos de estancia. Aun cuando la duración media de este tipo de alojamiento es de un periodo de hasta 12 meses, de acuerdo con el último informe de uno de los proveedores dedicados al co-living, un 46% de sus residentes extienden su estadía. Actualmente, el periodo más largo de estancia alcanza los 3 o 4 años.
La escasez de vivienda, el elevado precio de los alquileres y las dificultades para solicitar una hipoteca por parte de la población joven, ha disparado la búsqueda de otras opciones como refugio. En la actualidad, España dispone de apenas 1.200 plazas de co-living profesionalmente gestionadas, lo que supone una cuota del 5,18% sobre el total de las existentes a nivel europeo. Londres (16%), Ámsterdam (12%) y Mánchester (10%) ocupan el mayor porcentaje con un total de 23.120 plazas entre pisos compartidos.
La confianza del inversor desde el estallido de la pandemia
La inversión en el segmento co-living ha sido aproximadamente de 666 millones de euros en 2022, 3 veces más que durante 2021. En total, y a la espera de datos de la segunda parte del año pasado, se transaccionaron 3.900 nuevas camas durante el primer semestre de 2022 (ver gráfico 3).
El año 2020 será recordado por ser un punto de inflexión que fomentó la deslocalización del trabajo. Con la crisis de la COVID-19, gran parte de la población mundial se vio inmersa en el trabajo a distancia durante los primeros meses de la crisis sanitaria, lo que impulsó una transformación en la forma de vivir y trabajar para muchos.
Si bien, el concepto de nómada digital surgió años atrás con los avances de Internet -la nube, las aplicaciones o las infraestructuras digitales-, lo cierto es que la pandemia tendió puentes a la hora de acelerar este proceso.
Un año después de la llegada del coronavirus, y a raíz de este acontecimiento, el trabajo a distancia continuó instaurado en la conciencia de muchos. Tanto fue así que llegó a convertirse en una de las principales razones que fraguaron la tendencia económica conocida como “Great Resignation”. Otras razones que propiciaron este contexto laboral se fundamentan en el estancamiento de los salarios en medio del aumento del costo de la vida, la insatisfacción laboral, políticas inflexibles de conciliación laboral u oportunidades limitadas de promoción. Premisas compartidas que recoge el co-living -tendencia nacida del co-working-, que también se centra en el trabajo colaborativo de la economía Gig y las nuevas relaciones humanas, la mayor movilidad y las mejoras en el acceso a la vivienda.
Legislación pendiente de análisis en algunas comunidades autónomas
Actualmente, la implantación del co-living en España requiere de un análisis legal previo según el planeamiento urbanístico de cada municipio, con el fin de garantizar al inversor la viabilidad del proyecto.
Madrid no contempla en su Plan General modelos residenciales emergentes como el co-living, dado que su encaje actual recae en viviendas colectivas con múltiples dormitorios. No obstante, está en proceso de tramitación el Avance de la modificación de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de 1997, para adecuar la normativa a los cambios ocurridos desde la aprobación del Plan hace más de 24 años. Si finalmente se tramita, el co-living si tendría cabida, permitiendo su implantación en suelo de uso residencial.
En la categoría de residencia compartida, Cataluña ha sido la primera comunidad autónoma que ha regulado el co-living, al que define como una tipología más de vivienda bajo la figura de «alojamiento de espacios comunes complementarios” (“AEC”)». Valencia, ante la ausencia de regulación, podría interpretarse que el uso de co-living debe subsumirse dentro del régimen de uso residencial comunitario.
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